Como declarar corretamente o financiamento ou a venda de um imóvel estão entre as principais dúvidas de quem opta por preencher a declaração do Imposto de Renda sozinho. As perguntas vão desde “como declarar o lucro com a venda de uma casa?” até “como declarar o uso do FGTS para a amortização de um financiamento?”.
Para ajudar o contribuinte, Bruno Gama, Diretor do Grupo Loft, que usa tecnologia para facilitar transações imobiliárias e de crédito, respondeu às principais questões sobre o tema.
Como declarar a compra de um imóvel com financiamento?
Primeiro você precisa declarar esse imóvel na aba “Bens e direitos”, abrindo uma nova ficha. Selecione o código “Grupo 01 – Bens Imóveis” e, depois, o código do imóvel financiado. O de apartamentos, por exemplo, é o 11. Em seguida, no campo “discriminação”, escreva as características da unidade (endereço, área total do imóvel em m², número da Inscrição Municipal, data de aquisição, se foi comprado em conjunto com o cônjuge ou outra pessoa) e, também, do financiamento contratado (valor total financiado, valor da entrada, número total de prestações, nome do banco que concedeu o crédito, número do contrato de financiamento).
É só no campo “situação em 31/12/2022” que você vai colocar quanto gastou naquele ano com as prestações do financiamento. Se o imóvel foi comprado no ano-calendário de 2022 e você está fazendo seu IR relativo a 2022, o valor do ano anterior (2021) deve ser zero, porque o imóvel não existia. E se for o primeiro ano mesmo, o valor que você vai preencher deve incluir não só as parcelas pagas do financiamento como também o valor pago de entrada.
A partir do segundo ano em diante, vá sempre somando as prestações pagas ao valor declarado no ano anterior. Quando você quitar o financiamento, o valor total vai se refletir no IR porque você terá somado todos os pagamentos ao longo dos anos.
Como declarar o uso do FGTS para a compra ou amortização de um imóvel financiado?
O primeiro passo é comprovar a origem do dinheiro declarado como FGTS. Para isso, use a ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”. Em “Tipo de Rendimento”, escolha o código 04. Ele é referente às indenizações por rescisão ou acidente de trabalho e FGTS. Ainda nesse campo, inclua informações como nome e CNPJ da Caixa Econômica Federal, como pagadora dos recursos, quem realizou o saque do FGTS e o valor total obtido no saque.
Já na parte de “Bens e Direitos”, é preciso discriminar o montante – explicando quanto foi quitado com o uso do FGTS – e fazer a atualização dos valores.
Imagine que você utilizou o FGTS para amortizar parte da dívida de um imóvel comprado em 2021. Na declaração de IR de 2022, você declarou o pagamento de R$ 30 mil do valor financiado. Se, em 2022, você usou R$ 10 mil do FGTS para abater parte da dúvida e ainda pagou outros R$ 15 mil de prestações, ao total você terá quitado R$ 25 mil no ano. Com isso, na declaração de IR 2023, será preciso atualizar o valor no campo “Situação em 31/12/2022”, que passará a ser de R$ 55 mil (resultado da soma dos R$ 25 mil aos R$ 30 mil do ano anterior).
Como declarar um imóvel deixado como garantia em um empréstimo?
Imóveis usados como garantia devem ser incluídos na aba “Bens e Direitos”, e não em “Dívidas e Ônus Reais”. Na aba “Bens e Direitos”, selecione o código referente ao seu tipo de imóvel. Depois, informe todos os dados do imóvel (endereço, matrícula etc.) e do crédito no campo “Discriminação”. Não esqueça de incluir o nome da instituição financeira credora. Adicione o valor das parcelas do empréstimo já quitadas por você no campo “Situação em 31/12/2022”.
Como declarar a doação de um imóvel?
Essa doação precisa ser declarada por quem doou e por quem recebeu. Quem recebeu deve informar a doação na aba “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”. Em uma nova ficha, basta selecionar a opção “Transferências patrimoniais – doações e heranças” e inserir o CPF/CNPJ do doador e o valor avaliado do imóvel. A situação do ano anterior será zero. Já quem doou deve informar a transação na aba “Doações efetuadas”. Basta abrir uma nova ficha para “Doações em bens e direitos” e incluir o nome e o CPF de quem recebeu a doação, assim como o valor do bem. É preciso também discriminar que aquele imóvel foi doado para outra pessoa e zerar o valor para aquele ano-calendário.
Como declarar a venda de um imóvel?
Antes de tudo, é importante ressaltar que, quando você vende uma casa ou apartamento, é preciso pagar o Imposto sobre Ganho de Capital, calculado sobre o lucro obtido com a venda do imóvel. Se você tinha um apartamento que foi adquirido por R$ 300 mil e que foi vendido por R$ 500 mil, é obrigatório que você entre no programa GCap, da Receita Federal, e informe esses dados para saber quanto você precisa pagar de imposto. O contribuinte só fica isento de pagar esse imposto se usar todo o dinheiro para comprar ou quitar outro imóvel num intervalo de seis meses. Na hora de declarar, é só importar automaticamente as informações do GCap dentro do próprio programa do IR.
Na aba “Ganhos de Capital”, selecione “Importação de GCap”. Em seguida, na ficha “Bens e Direitos”, localize o imóvel vendido. Aí é só preencher os dados pessoais do comprador e o valor da venda no campo “Discriminação”. Não esqueça de zerar o saldo.
Caso parte do dinheiro da venda tenha sido usada para o pagamento de outro imóvel, isso deve entrar no campo “Discriminação” da casa nova. Já se o dinheiro ficou guardado, isso também precisa ser declarado, mas na aba “ Bens e Direitos”.
Posso declarar o valor de uma reforma feita em meu imóvel?
Se você tiver as notas fiscais dos produtos e os recibos de mão de obra, pode declarar reformas e benfeitorias na aba “Bens e Direitos”, direto na ficha do imóvel reformado. Basta somar o montante gasto com o valor do custo de aquisição do imóvel. Exemplo: se você gastou R$ 30 mil reformando a cozinha de um apartamento com valor declarado de R$ 200 mil, agora pode declará-lo como valendo R$ 230 mil. Mas guarde esses recibos!
Mais sobre a Loft
Fundada em 2018 por Florian Hagenbuch e Mate Pencz, a Loft é uma startup que utiliza tecnologia para facilitar transações imobiliárias, sendo uma das maiores plataformas de compra e venda de imóveis residenciais do mundo. Seu marketplace possui mais de 100 mil propriedades à venda, em 29 cidades do Brasil, e recebe mais de 5,3 milhões de visitas por mês.
A proptech faz parte do Grupo Loft, que também controla as marcas Loft México, Credihome by Loft, CredPago, Vista, 123i e Foxter. O Grupo é um ecossistema imobiliário que oferece soluções para locação, com aluguel sem fiador, e para diferentes pontos da jornada de compra e venda de um imóvel, da busca online à assinatura digital da escritura, passando pelo financiamento imobiliário. Possui, ainda, um portfólio de softwares de gestão para imobiliárias. Presente em todos os estados do Brasil, o Grupo Loft mantém parcerias com mais de 10 mil imobiliárias.
A Loft é apoiada por alguns dos mais importantes investidores globais, incluindo Andreessen Horowitz, CPPIB, D1 Capital, DST, Monashees, QED Investors e Vulcan Capital.
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